Ist die Immobilienblase nur heiss aufgeblasen?

Wer aktuell in Immobilien investieren möchte, wird schnell feststellen, dass man sich sehr große Mühe machen müsste, um überhaupt etwas ansprechendes zu finden und das auch dann zu bekommen. Ansprechend bedeutet für mich, es muss ein ansprechendes Verhältnis zwischen Einsatz – Risiko und Rendite geben. Immobilien machen genau wie Aktien nicht zu jeder Zeit Sinn. Es gibt für alles eine Jahreszeit. 

Aktueller Immobilienmarkt 2020

Da ich in München ansässig bin, nehme ich überdurchschnittlich Bezug auf München. Ich bin vor Ort und sehe selber seit Jahren, was passiert. Mit bekannten Immo-Plattformen kann man sich, auch wenn man in Lübeck wohnt, einen Blick über die Lage der Immomärkte in München, Hamburg, Dresden oder Gütersloh machen, ohne dafür ins Auto zu steigen. Der Ø-Quadratmeter-Preis kostet in der bayerischen Landeshauptstadt inzwischen schon über 8.000 Euro. Frankfurt am Main liegt bei über 5.600 Euro pro Quadratmeter, Hamburg etwas über 5.000 Euro.

Entwicklung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen in München von 2004 bis zum 2. Quartal 2020 (€/Qm)

Der Quadratmeterpreis für sich genommen sagt NICHTS darüber aus, ob eine Immobilie billig oder teuer ist. Wenn man nur die Entwicklung der Quadratmeterpreise sieht und keine anderen Zahlen hat, kann man auch nichts darüber sagen, ob ein Immomarkt ein lohnendes Investment ist oder ein Investment mit zu viel Risiko ist. Der Wert und Maßstab, auf den es bei Immobilien ankommt, sind natürlich die Mieten, die wir als Investor und Eigentümer erhalten. 

Immobiliensuche: Tageszeitung, Zwangsversteigerung, Makler oder Onlineportale?

Egal wo man sucht, ob es die bekannten Immobilien Plattformen sind, oder man persönlich zu einer Zwangsversteigerung geht, findet man kaum was, was für einen Kapitalanleger noch interessant wäre. Die Objekte liegen in der Zwangsversteigerung teilweise erheblich über ihrem Verkehrswert. Wenn ich eine Zwangsversteigerung in München besuche, dann wird am Ende ein Preis erzielt, der bei einem Kauf über einen Makler oder einem Immobilienportal auch nicht viel besser wäre.

Bieterverfahren bei Immobilien

Wie ich den Nachrichten und Portalen entnehmen kann, ist das Bild in vielen Städten der Republik fast ähnlich. Es finden inzwischen auch bei privaten Verkäufern sogenannte Bieterverfahren statt. Wie bei einer Auktion, meistens im Blindverfahren, nutzt man die Gunst der Stunde und sorgt für eine zusätzliche psychologische Verknappung. Was für den Verkäufer gut ist, ist für den Käufer natürlich schlecht. Vor einigen Jahren wäre so etwas wie ein Bieterverfahren völlig undenkbar gewesen. Der Markt hat sich gedreht, und ist an sehr vielen Orten zu einem Verkäufermarkt geworden, bei dem die Verkäufer in einer besseren Marktposition sind.

Gründe

Auf einer Seite könnte man diesen rapiden Preisanstieg am Münchener Immobilienmarkt der letzten Jahre damit erklären, dass immer mehr Studenten und Arbeitnehmer nach München kommen und die Nachfrage so rasant gestiegen ist. Viele Bildungseinrichtungen, 6 DAX-notierte Unternehmen bieten eine gute Grundlage für die Bildungs- und Berufsperspektiven und darüber hinaus auch überdurchschnittliche Verdienstmöglichkeiten. Wegen erhöhter Zuwanderung und einer für die nächsten 20 bis 30 Jahre weiter wachsenden Bevölkerung in München bleibt die Nachfrage hoch und die Bodenpreise steigen.

Wenn die Immobilienpreise deutlich schneller steigen als die Nachfrage und die verfügbaren Einkommen, dann wird es irgendwann gefährlich. Langfristig gesehen, d.h. über viele Jahrzehnte, können Immobilien nicht schneller im Wert steigen als das verfügbare Einkommen/Inflation. Wie bei Aktien gibt es auch bei Immobilien regelmässig Blasen, die irgendwann platzen. Wenn bei einer Aktie der Kurs der Aktie im Vergleich zu den Gewinnen je Aktie sehr hoch ist, wird es an irgendeinem Punkt brenzlig.

Die Geschichte ist der beste Lehrer -> Immobilienblase in Florida zeigt uns, wie es ablaufen kann. “In the 1920s in Florida the difference between genius and idiot was never so narrow.”

Die Mieteinnahmen sind der Hauptfaktor für einen Immobilieninvestor

Immobilien haben gegenüber Anteilen von Unternehmen dazu noch den Nachteil, dass sich die Einnahmenseite nicht so leicht steigern lässt. Es gibt zum einen gesetzliche Vorschriften, die bei Mieterhöhungen eingehalten werden müssen. Dadurch ist das Potenzial in der Regel deutlich kleiner als bei Aktien. Ein Unternehmen kann durchaus innerhalb von 10 Jahren seine Gewinne um 500% steigern. Die allerwenigsten Immobilien werden ihre Mieteinnahmen in einem Zeitraum von 10 Jahren um 500% steigern können. Und auf der anderen Seite gibt es vergleichbare Wohnungen und Häuser mit denen man als Eigentümer ebenfalls im Wettbewerb steht. Wenn meine Miete 50% höher ist als bei einer anderen vergleichbaren Wohnung, dann werde ich vielleicht keinen Mieter finden. Auch da gibt es Grenzen für eine Immobilie. 

Der grösste Treiber für die steigenden Immobilienpreise der letzten Jahre waren vermutlich die niedrigen und stetig sinkenden Zinsen. Im Moment kostet es fast nichts mehr eine Immobilie zu finanzieren. Die effektiven Zinsen sind auch bei langfristigen Krediten von 10 bis 20 Jahren inzwischen bei um die 1%!

Die Zinsentwicklung in der Baufinanzierung

Die Zinspolitik der Zentralbanken wird in den nächsten 4-5 Jahren eher auf gleichem Kurs bleiben. So ist die Meinung vieler Experten. Dann könnte es sich ja eventuell noch lohnen sich für eine Renditeimmobilie zu verschulden. Doch was würde passieren, wenn angenommen der Zinssatz in 10 Jahren von 1% auf 5% steigen würde? 

Hier ist eine Beispiel-Rechnung:

Frau Schlaumeier will eine 65 qm Wohnung in München-Sendling kaufen. Der Kaufpreis beträgt 500.000€. Sie bringt Eigenkapital in Höhe von 10% des Kaufpreises mit, somit 50.000€. Die Nebenkosten zahlt Frau Schlaumeier aus ihren Ersparnissen. Der Einfachheit halber lassen wir die ganz aussen vor, die Nebenkosten mindern natürlich unsere anfängliche Rendite noch mehr. Frau Schlaumeier müsste also einen Kredit in Höhe von 450.000€ aufnehmen. Der effektive Jahreszins liegt bei 1%. Bei 2% Tilgung und einer Zinsbindung von 10 Jahren würde sie ca 1125 € im Monat zurückzahlen müssen. Die Restschuld nach der Sollzinsbindung bei Ablauf der 10 Jahre beträgt dann noch 355.388€. Nach 10 Jahren muss Frau Schlaumeier diesen Betrag wieder neu finanzieren. Die 1125€ kann sich Frau Schlaumeier noch gerade so leisten. Sie kann keine großen Sprünge machen, da die Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten monatlich kaum einen Gewinn übrig lassen. Das Ziel von Frau Schlaumeier ist es, die Immobilie in 10 Jahren mit einem satten Gewinn weiterzuverkaufen. Daher verzichtet sie jetzt auf Rendite und macht plus / minus Null im Endeffekt. Sie nimmt diese 10 trockenen Jahre in Kauf, um dann nach 10 Jahren die großen Gewinne beim Verkauf der Immobilie zu erzielen. Sie geht fest davon aus, dass sich die Preise in den nächsten 10 Jahren noch einmal verdoppeln könnten. Die Rendite beim Kauf ist daher nicht so wichtig für sie. 

Finanzierungsplan 1: Darlehensbetrag 450.000, geb. Sollzins 1%, Tilgung 2%, Dauer 10 Jahre.

In 10 Jahren sind die Zinsen auf 5% gestiegen. 5% ist kein besonders aufregend hoher Wert. 5% ist das, was Generationen von Immobilieninvestoren und Häuslebauer für ihre Darlehen gezahlt haben. Wie schaut die monatliche Cashflow-Betrachtung jetzt aus? Rechnet sich die Immobilie noch?

Finanzierungsplan 2: Darlehensbetrag 355.387, geb. Sollzins 5%, Tilgung 2%, Dauer 10 Jahre.

Wenn die Zinsen wieder auf „normale“ Niveaus gehen, könnte Frau Schlaumeier ein grosses Problem bekommen. In 10 Jahren würde ihre monatliche Kreditrate dann fast das doppelte betragen im Vergleich zu dem, was sie aktuell zahlt. Die monatliche Belastung steigt von 1125€ —> 2073! €.

Die Mieten sind aus den vorher bekannten Gründen nicht in dieser Grössenordnung gestiegen. Und ich glaube auch nicht, dass sich das Gehalt von Frau Schlaumeier in 10 Jahren verdoppeln wird, und sie dann immer noch sagen kann: ich lege keinen Wert auf die aktuelle Rendite und den Cashflow.

Wer die aktuelle Finanzierung ganz an die Grenzen getrieben hat, wird in der Zukunft ein grosses Problem bekommen, die Kreditraten überhaupt noch bedienen zu können. Ganz an die Grenzen getrieben bedeutet, dass die Mieteinnahmen fast so hoch sind wie die Zinsen, Tilgung, Rücklagen für Abnutzung und die nicht umlagefähigen Kosten einer Immobilie. Der Überschuss ist viel zu klein oder gar nicht vorhanden.

Murphy’s Law

Arbeitslosigkeit von Frau Schlaumeier: nach Murphy’s Law kommt es, wie es kommen muss. Nach 10 Jahren und kurz vor der Refinanzierung des Objektes ist Frau Schlaumeier arbeitslos geworden. Jetzt ist aus einem fast nicht vorhandenen monatlichem Überschuss ein monatlich großer Verlust geworden. Frau Schlaumeier ist ein Kämpfer und sieht es sportlich und denkt sich: immerhin kann ich die Verluste irgendwann mal absetzen.

Bubble Risk in den Augen der UBS

Die bekannte Schweizer Großbank UBS veröffentlichte kürzlich eine Analyse der aktuellen internationalen Immobilienbewertung. München und Frankfurt sind da ganz oben. München und Frankfurt sind die teuersten Städte der Welt. Das bedeutet in keiner Stadt der Welt wird so wenig Mietrendite erzielt wie in München und Frankfurt.

Das heisst auch: in keiner anderen Stadt der Welt ist das Risiko für ein Immobilieninvest zur Zeit so hoch wie in München und Frankfurt.

Immobilienbewertung. Situation weltweit

Kaufen oder Mieten?

Um zu beurteilen, ob eine Immobilie teuer oder billig ist, verwendet man den Jahresmieten-Multiplikator. Wieviel Jahresmieten muss ich für das Objekt bezahlen, um es zu kaufen. Die höchste Kennzahl erzielen dabei laut Angaben des Housing Atlas 2020 die Immobilien auf der Insel Sylt auf den Friesischen Inseln. Hier beträgt der Kaufpreis das 72-fache der Jahresmiete. Der Multiplikator in München beträgt zur Zeit etwas über 37. Ich muss 37 Jahresmieten zahlen, um diese Immobilie abzubezahlen.

Die Verdoppelung des eingesetzten Kapitals kann man durch eine 72er Regel berechnen.

Die Rendite lässt sich in 2 Sekunden ausrechnen. Ist der Multiplikator 72, dann rechnet ihr jetzt einfach: 100 / 72 = 1,38%. Die Bruttomietrendite beträgt auf Sylt zur Zeit 1,38%. In München: 100 : 37 = 2,70%. Die Bruttomietrendite für vermietete Immobilien in München beträgt zur Zeit 2,7%. 

Der Cashflow der Immobilie im Detail

Frau Schlaumeier kauft diese Wohnung als Kapitalanlage. Die Wohnung ist vermietet. Die Mieteinnahmen betragen 1200€ im Monat. Die Jahresmiete beträgt damit 14400€. Das entspricht einer Mietrendite von ca 2,8%. 

An die Bank zahlt sie 1125€ monatlich und die Einnahmen sind 1200€. Der Cashflow ist monatlich nur 75€. Wenn man die Cashflowrendite ausrechnet wird es jetzt noch aberwitziger. Der Jahrescashflow ist 12 x 75€ = 900€ jährlich. 900€ jährlich bleibt als echter Gewinn übrig für ein Investment, das man zu 90% fremdfinanziert hat und bei dem man jetzt 450.000€ Schulden hat. Bei Aktien benutzt man manchmal den Cashflow-Multiplikator, um die Investmentwürdigkeit einer Aktie zu errechnen. Bei der Immobilie von Frau Schlau läge der bei 500.000€ : 900€ = 555. Frau Schlaumeier müsste 555 Jahre lang leben, damit sich die Immobilie aus ihren eigenen Cashflows refinanziert hätte. Unter passivem Einkommen verstehe ich etwas anderes. 

Aber das sind alles Gedankenspielereien, die Frau Schlaumeier nicht interessieren. Sie hat ja auf einen noch höheren Verkauf nach Ablauf der 10 Jahre spekuliert. Aber. Es kommt wie es kommen musste. Die steigenden Zinsen sorgen für fallende Immobilienpreise und sie würde bei einem Verkauf der Immobilie einen Verkaufspreis erzielen, der unter dem Kaufpreis vor 10 Jahren läge. 

Auf diversen Social Media Kanälen gibt es Mittlerweile eine Unmenge selbsternannter „Immobilien“-Profis, die den einfachen und schnellen Vermögensaufbau mit Immobilien propagandieren. Es gibt sogar Seiten, die das Flipping propagieren. Wir kaufen heute eine Immo und morgen noch eine und nach 4 Monaten haben wir die wieder mit 35% Gewinn verkauft. Kinderspiel. Nach dem Besuch der entsprechenden Kurse, die oft mehrere tausend Euro kosten, ist man ein Immobilienprofi und wird schnell reich und finanziell unabhängig mit Immobilien. Ich lehne mich nicht zu weit aus dem Fenster wenn ich sage, dass die einzigen, die hier schnell reich werden sind diejenigen, die Bücher und Kurseverkäufer sind. 

An sich sind Immobilien selbstverständlich eine solide Sachinvestition und notwendig, um eine ausgewogene und stabile Asset Allocation im Gesamtvermögen des Anlegers zu erzielen. 

Nichtsdestotrotz ist es äußerst risikoreich ein Objekt zu einer Bruttorendite von 2% (und so ist es aktuell in München, Hamburg, Frankfurt und sonstigen Immo-Hotspots) zu kaufen.

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